Manejo de la correspondencia y paquetes en un Condominio

Las compras en línea van en visible aumento debido a la gran comodidad que nos brindan, pero causan una enorme incertidumbre en los copropietarios, el hecho de que los paquetes se entreguen en la recepción de los condominios. Por lo que, se requiere de un gran compromiso por parte de la administración del mismo, para que se genere confianza, seguridad y eficiencia en el proceso de recepción. Se identifican 2 responsabilidades como mínimo, las cuales son:

Responsabilidad de la Seguridad / Recepción

La responsabilidad del guardia o recepcionista es únicamente recibir los paquetes, confirmando que la persona sí vive o trabaja en el lugar. Estos paquetes hay que llevarlos a la oficina de la administración, en donde se debe llevar un registro para su posterior entrega.

Así, es responsabilidad del comprador indicar claramente el N° y Piso de su departamento, casa u oficina al realizar el pedido, para así poder clasificarlos y luego realizar la entrega de los paquetes puerta a puerta o mantener un orden en el almacenamiento en la oficina.

Responsabilidad del Administrador

La recepción o seguridad reciben los paquetes y luego éstos se dejan en la oficina de la administración, para que los copropietarios puedan luego retirarlos. Acá, la administración debe pedir una identificación  y realizar la entrega, registrando la misma.

Una buena administración debe llevar un control y orden en toda la documentación, para así traspasar esa tranquilidad a los copropietarios y éstos realizar sin contratiempos sus compras en línea, sin desconfiar en quién las recibirá, su almacenamiento y posterior entrega. 

Fuente: rokkina.com

Correcta comunicación para una buena Administración

La constante comunicación con nuestro comité es de suma importancia, pero nunca se debe olvidar que todos nuestros clientes (copropietarios) deben estar informados de igual manera. Para lograr una buena comunicación es que debemos:

• Agenda actualizada: en estos tiempos todos contamos con al menos un teléfono, ya sea inteligente, residencial o en el trabajo, por media del cual tendremos una rápida comunicación y, por lo tanto, una expedita respuesta ante cualquier problema. Acá, siempre es necesario conocer los límites de horario en el cual es posible comunicarse con los copropietarios.

• Uso de mensajería: gracias a la tecnología, tenemos la oportunidad de contar con diferentes aplicaciones para una mejor comunicación, además de los correos electrónicos. Pero también hay que tener presente que el universo de copropietarios es y será etario, por lo cual una pancarta o una simple circular bastará en algunas ocasiones para llegar con el mensaje de la mejor manera a todos los diferentes destinatarios, y siempre, cuidando de la ortografía.

• Personalización: estar atentos a cada uno de los posibles problemas que se presenten, por lo que es muy importante escuchar las dudas y soluciones, recibir a los copropietarios en la oficina y/o ir a su propia unidad. A la gente le gusta la comunicación directa cara a cara y así además se evitar malos entendidos en la toma de alguna determinación importante.

Siempre que se trate de enviar una comunicación a los copropietarios para tomar alguna decisión, no hay que escatimar en las opciones disponibles para hacerlo, ni en la información acerca del tema en cuestión, promoviendo en lo posible una comunicación efectiva. Pero ¿Qué es una comunicación efectiva? "Al grano". Es la mejor definición que encontré. Para lograr una buena comunicación efectiva es que debemos:

1. Tener claro el objetivo del mensaje que se va emitir.
2. No poner palabras de más en nuestro mensaje.
3. Evitar palabras de las que se ignore completamente su significado.
4. Tratar de escribir las frases y enunciados en la forma más básica (sujeto + verbo + predicado).

Por último, siempre mostrar y demostrar Profesionalismo al realizar y llevar a cabo esta labor, ya que hay que tener presente que como Administrador del condominio, se representa a muchas personas y se es las voz de todas ellas.

Fuente: rokkina.com

Personal de Seguridad para un Edificio

A modo de visualizar este significativo ítem referente a la seguridad en los edificios y condominios, se presenta un resumen acotado de una guía de acreditación para un "Guardia de Seguridad".

Generalidades

1. El Guardia de Seguridad, es un componente del sistema de seguridad privada, sus labores y forma de funcionamiento se encuentra establecida en la normativa vigente en nuestro país.
2. Los Guardias de Seguridad, NO están facultados para portar armas de fuego.
3. La normativa contempla la prestación y oferta de servicios de Guardias de Seguridad, por parte de empresas de recursos humanos autorizadas por Carabineros de Chile.

Normativa

• Art. 8° del Decreto Supremo N°93, de 1985, del Ministerio de Defensa Nacional, establece que las personas autorizadas para desarrollar prestaciones de servicio en materias inherentes a seguridad (proporcionar, instalar, mantener o reparar los recursos o medios materiales para precaver el buen funcionamiento de una instalación, incluyendo los que proporcionen bajo cualquier forma o denominación, recursos humanos a terceros), independiente de los Guardias de Seguridad, deberán acreditarse, ante el organismo fiscalizador y por los medios señalados en el inciso final del artículo 6° la idoneidad cívica, moral y profesional del personal que, por su intermedio, presten labores de nochero, portero, rondín u otras de similar carácter.
• Art. 12° del Decreto Supremo N°93, de 1985, señala que prestan labores de nochero, portero, rondín, guardias de seguridad u otras de similar carácter para los efectos de este reglamento, quienes sin tener la calidad de vigilante privado, brinden personalmente seguridad o protección a bienes o personas, en general.

Acreditación

Para acreditar a una persona como Guardia de Seguridad, Portero, Nochero, Rondín u otros de similar carácter, el empleador deberá tener en consideración los siguientes requisitos para la contratación:

1. Ser Chileno.
2. 18 años de edad cumplidos.
3. 8° año básico aprobado.
4. No haber sido condenado, ni estar sometido a proceso por crimen o simple delito.
5. Salud y condición física compatibles con la función que va a desempeñar, las que deberán ser demostradas mediante certificado médico.

Para que la persona contratada se pueda desempeñar como Guardia de Seguridad, el empleador debe gestionar y pagar su Capacitación, por medio de una empresa de capacitación autorizada por Carabineros de Chile.

La entidad capacitadora autorizada por Carabineros de Chile, deberá presentar los antecedentes del curso ante la Autoridad Fiscalizadora que corresponda, indicando listado de personas a capacitar, fechas, horarios y capacitadores que dictarán las clases, entre otros.

Esta capacitación tendrá una vigencia de 3 años, por lo tanto, antes del vencimiento de dicho período y en forma oportuna, el empleador deberá gestionar el perfeccionamiento del agente, incorporándolo a un curso que tiene una duración de 36 horas.

Aprobación

Finalizado el curso, ya sea de capacitación o perfeccionamiento, cada una de las personas deberá rendir un examen ante la Autoridad Fiscalizadora que corresponda.

Aquellos que obtengan como resultado final un 60% o más, se considerarán que han aprobado este proceso, luego de lo cual se emitirá un certificado.

Fuente: http://www.autoridadfiscalizadora.cl 

Servicios proporcionados por un buen Administrador

Los servicios de administración de edificios y condominios son de gran utilidad para la vida moderna, producto del aumento exponencial que ha tenido el sector. Esto se traduce en una gran cantidad de bienes raíces repartidos por las ciudades, los cuales requerirán de este tipo de servicios inmobiliarios para administrarlos de manera eficiente.

Quienes se desempeñan en la administración de edificios y condominios, deben lidiar con diferentes situaciones, donde la diplomacia y el buen trato son esenciales. Es por ello, que es tan necesario que este tipo de servicios inmobiliarios sean de calidad.

¿En qué consisten los servicios de administración de Edificios?

El administrador de edificios debe preocuparse del buen funcionamiento de los elementos mecánicos e instalaciones eléctricas que disponga el inmueble, garantizando la seguridad de sus ocupantes. Para ello, realiza mantenciones periódicas a:

• Ascensores y bombas de agua.
• Generadores eléctricos de emergencia y sistemas de iluminación.
• Jardines y espacios comunes destinados al esparcimiento.
• Accesos, portones eléctricos y citófonos.
• Alarmas.

En caso de que alguno de estos sistemas requiera una reparación urgente, deberá solicitarla dentro de los plazos determinados. Además, los servicios de administración de edificios se encargan de gestionar cualquier tipo de reparación frente a fallas de gasfitería o electricidad, acudiendo a los profesionales capacitados para realizar este tipo de reparaciones.

Este servicio también velará por proveer condiciones adecuadas de higiene y ornato, contratando al personal de aseo que estime pertinente para dichos fines. Igualmente, forma parte de sus obligaciones atender las demandas individuales de cada copropietario, administrando de manera eficiente los recursos financieros que le han sido confiados.

¿En qué consisten los servicios de administración de Condominios?

A diferencia de los edificios, éstos son conjuntos de viviendas de similares características insertas en un perímetro determinado. Éstos también disponen de espacios comunes -como jardínes, multicanchas, piscinas e instalaciones de seguridad, entre otros- que exigen la presencia de servicios de administración de condominios eficientes, con capacidad de resguardar la propiedad y agregarle valor.

El rol del administrador tendrá que adecuarse a las condiciones particulares de cada condominio, siendo su premisa la entrega de una servicio eficaz en el uso y gestión de los recursos existentes, de manera de mejorar la calidad de vida de los habitantes. Para ello, la experiencia que los servicios de administración de condominios tengan en el rubro será determinante.

El administrador debe, además velar por el correcto funcionamiento de las instalaciones y una mantención estética de las zonas comunitarias, junto con administrar en forma transparente y confiable los recursos financieros que se sean asignados. También tendrá que conocer la legislación vigente en temas de copropiedad. Idealmente, elaborará un reglamento interno del conjunto, que permita una mejor organización en materias de orden, higiene y seguridad, garantizando su cumplimiento.

La administración de edificios y condominios es una aspecto de suma relevancia a la hora de garantizar la calidad de vida de los copropietarios de un conjunto habitacional o bien raíz. Hablamos de servicios inmobiliarios que pueden aumentar de manera ostensible la plusvalía de la propiedad y que, sin duda, son un factor a considerar al momento de escoger una vivienda.

Fuente: heram.cl

Gastos Comunes

Para tener una participación más activa en su comunidad, sepa qué hacer si considera que el cobro es excesivo, cómo actuar ante los morosos o de qué forma controlar que las cuentas cuadren.

Vivir en un conjunto de casas o departamentos implica compartir áreas comunes, cuya mantención genera gastos que son responsabilidad de todos los residentes. Según la ley, este desembolso es necesario "para la existencia, seguridad, y conservación del condominio" (Ley 19537).

Los administradores de edificios, han transformado las liquidaciones por este concepto en "anodinas listas de cuentas por pagar, que es imposible revisar". Otras consultas dicen relación con la falta de información respecto de lo que se incluye en este ítem o qué hacer si un residente está atrasado en esta obligación.

Pero bueno, en caso de mora, existen 2 recursos principales de presión para exigir su cancelación:

El primero es el corte del suministro eléctrico, que según la norma, le permite al administrador - con el acuerdo del comité de administración - suspender o requerir el corte de quienes se encuentren morosos en el pago de 3 o más cuotas. Esta medida puede aplicarse si dichos meses no son saldados de manera continua o discontinua. Si la comunidad no cuenta con los medios técnicos para cortarle la luz a un moroso, debe hacerlo la compañía proveedora del servicio.

El segundo método, es la aplicación de intereses. A priori, la preocupación por este recargo hace que los copropietarios estén más pendientes de la fecha de expiración de los gastos comunes. Sin embargo, en la mayoría de los casos intentan eludir los cobros, argumentando desconocimiento acerca de la aplicación de este gravamen. 

Hay comunidades donde se aplican multas por mal uso de ciertos espacios - como los estacionamientos de visitas - que se cargan en la cuenta mensual, o también una buena práctica es mantener un fondo que contabilice el ingreso por estos conceptos, o también usar el fondo de reserva, si la comunidad lo estipula en su reglamento.

Respecto de los montos máximos a cobrar, no existe un tope legal de gastos comunes. Sin embargo, los egresos de la comunidad siempre tendrían que ser previamente aprobados por el comité de administración. Este debe velar por su control y fiscalizar las acciones del administrador. En caso de que la comunidad se vea obligada a incurrir en un consumo muy elevado y por sobre el valor normal, muchas administraciones dividen los gastos en varios meses o cuotas, previamente estipulados, de manera de repartirlos en un periodo mayor a un mes, para un mejor control.

Fuente: El Mercurio

Beneficios de vivir en Comunidad

Cuando nos referimos a vivir en comunidad, estamos hablando de ser parte de un conjunto de personas viviendo bajo una misma administración. Queremos que conozcas algunos de los beneficios que implica esta forma de vivir.

Muchos buscan comodidad, calidad de vida, pero por sobre todo seguridad para sus familias. Bueno, eso y mucho más es lo que pueden encontrar quienes decidan vivir en los proyectos bajos una misma administración.

Los beneficios son los siguientes:

• Mantenimiento

Edificios y condominios cuentan con un encargado para el mantenimiento de las zonas compartidas, esto se incluye dentro de los gastos comunes mensuales.

• Calidad de Vida

El poder acceder a comodidades dentro del edificio o condominio, implica disfrutar de áreas comunes para toda la familia en un entorno sano.

• Servicios

Algunos condominios tienen beneficios como gimnasio de calidad, spa, piscina, entre otros.

• Precios

Los precios de arriendos pueden ser más asequibles en edificios. Te invitamos a cotizar con calma y encontrar el que más le acomode.

• Locación

Lo ideal es que la ubicación del departamento esté cerca del lugar de trabajo, centro de estudios u otros lugares de esparcimiento tales como plazas, restaurantes, cines o centro comerciales.

• Seguridad

Los edificios y condominios sueles ser más seguros, esto debido a que, para ingresar es necesario pasar por la puerta principal, que comúnmente cuenta con un conserje. Las cámaras de seguridad también son un plus, y además no olvidar que contarán con vecinos que podrán alertar en caso de alguna eventualidad.

Fuente: capitalizarme

Pago de Contribuciones de Bienes Raíces

Del pago de contribuciones sólo quedan exentas: 

1. Aquellas propiedades habitacionales que el monto de su avalúo sea igual o inferior a $11.074.365,
2. Todos los bienes raíces agrícolas hasta un avalúo de $5.212.812 y
3. Todos aquellos bienes raíces contemplados en la Ley 17.235 sobre impuesto territorial.

Pero antes de ver si su propiedad está afecta al pago de contribuciones, ¿Tiene claro qué son los bienes raíces?

José Luis López, profesor de Derecho Comercial Internacional de la Universidad de Chile, explica que el código civil establece 2 grandes clasificaciones para los bienes:

1. Los bienes muebles.
2. Los bienes inmuebles (también conocidos como bienes raíces).

Estos comprenden tanto el suelo como las construcciones que estén en él y se dividen en:

1. Agrícolas,
2. No agrícolas, de acuerdo al uso al que estén destinados, y

1. Urbanos,
2. No urbanos, según su ubicación.

Tributación

Los bienes raíces tienen un tributo llamado impuesto territorial, que todos conocemos como contribuciones. Estas gravan las propiedades de una persona con un porcentaje sobre el avalúo fiscal que tengan.

El el Servicio de Impuestos Internos (SII) el organismo encargado de determinar el avalúo de acuerdo a las normas de la Ley 17.235, aunque también está facultado para solicitar la asistencia y cooperación de los municipios y pedir información a los propietarios del bien en cuestión, la que no debe implicar gasto alguno para ellos.

López agrega que este avalúo se realiza cada 5 años. A los bienes raíces que tengan un destino habitacional y cuyo avalúo total sea igual o menor a los $38.851.863, se les aplica una tasa anual de 1,2%.

Cobros

El cobro de las contribuciones lo hace la Tesorería General de la República, y según el docente, es prácticamente imposible que una persona no las pague alegando desconocimiento. 

En este sentido, el país está muy bien organizado ya que el SII tiene muy buena información al respecto y el Rol de Contribución - número mediante el cual el SII identifica a un bien raíz - siempre está vigente en las compraventas de bienes raíces. De hecho, en la escritura de compra se debe poner el número de Rol y para que el notario autorice la compraventa, debe acreditarse el pago de las contribuciones, acota.

En todo caso, en el sitio web del SII es posible conocer el valor del avalúo fiscal, mediante una aplicación que permite obtener un certificado de avalúo, y éste también está indicado en los avisos de recibo de contribuciones que son remitidos semestralmente por correo al bien raíz o al domicilio postal registrado para el envío de la correspondencia.

Este impuesto se cobra en 4 cuotas, denominadas "normales", durante el año y que vencen en abril, junio, septiembre y noviembre. Cuando se producen variaciones respecto de las cuotas normales giradas, el SII efectúa cobros suplementarios o de reemplazos (rebajas) durante junio y diciembre de cada año. López subraya que este gravamen le corresponde pagarlo al propietario del bien raíz.

Fuente: portalinmobiliario.com

Proyecciones de venta para el 2017 en el sector inmobiliario

La cámara chilena de la construcción (CChc) prevé que para el 2017 las ventas sean levemente superiores a 2016. Algunos altos cargos de importantes inmobiliarias también comparten un "optimismo moderado" para este 2017. Este nuevo año el efecto IVA ya no será un factor relevante para influir en las ventas a diferencia de como fue en 2015, y en menos medida en 2016,  donde se notó una baja de ventas anual de un 3%. 

Javier Hurtado, gerente de estudios de la CChC, comenta que la recuperación en la economía será lenta si el país sigue creciendo al orden del 1,5% - 1,9%, puesto que cuando los sueldos suben poco y hay riesgo importante de desempleo como hemos evidenciado este último tiempo, las personas postergan su decisión de compra. 

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), afirma que las condiciones serán muy parecidas a las actuales siempre y cuando se mantenga  los índices de inflación, tasas de interés y cesantía, pero es preocupante el alza de los precios de los inmuebles, explicada por una constante elevación de los costos, plusvalía y restricciones para construir, entre otros factores.

Si las proyecciones se materializan y el 2017 es levemente mejor al 2016 en cuanto a ventas, para nosotros significa que siguen las oportunidades para cambiarles la vida a las personas y transformarlas en inversionistas inmobiliarios gracias a las decisiones que tomen, ya que entendemos que quien deja de comprar en estos tiempos de "vacas flacas" es el usuario final, aquellas personas que compran para vivir, y quienes multiplican sus compras son los inversionistas hormiga y grandes inversionistas que siguen comprando departamentos "a granel", porque entienden que es en estos tiempos donde se obtienen excelentes condiciones de compra, para luego cuando la economía esté recuperada poder vender sus inmuebles y hacer efectivo el retorno de sus inversiones en cuanto a plusvalía.

Robert Kiyosaki nos enseña que es durante las crisis donde se encuentran las mejores oportunidades, y que gracias a la educación financiera, es que nos volvemos capaces de aprovecharlas. Aún queda mucho margen por subir los precios en muchas comunas, tanto de la capital como de algunas regiones, tales como La Serena, donde se avecina la llegada de 10.000 personas como masa laboral en 2019, ya que entrará en operación minero-portuario de hierro Dominga, de Andes Iron, en la comuna de la Higuera, y adicionalmente un nuevo paso entre Argentina y Chile, que unirá a la región de Coquimbo con la trasandina provincia de San Juan, lo que aumentará considerablemente el turismo y desarrollo económico.

Fuente: http://impresa.elmercurio.com

Cambios al Plan Regulador

Santiago buscará facilitar la construcción de Condominios

El municipio tramita cambios al plan regulador, que apunta a favorecer proyectos de menos tamaño y la recuperación urbana. Acogió propuestas del Minvu y de la Contraloría.

El proceso de cambio del plan regulador comunal (PRC) que estamos llevando a cabo, dice relación con una serie de medidas más acotadas a las que se ven en otras modificaciones de este tipo de herramienta. En este caso, estamos llevando a cabo correcciones de errores que hemos detectado, que no ha indicado la Seremi de Vivienda y la Contraloría General de la República. A eso hemos sumado algunas modificaciones detectadas por las evaluaciones que se han realizado, explica a hoyxhoy, Sandra Gysling, asesora urbanista de la Municipalidad de Santiago.

De acuerdo a lo explicado por Gysling, una de las principales modificaciones al PRC, guarda relación con la subdivisión predial mínima. En algunos casos, puede llegar a 500 o 1000 m2, pero la rebajamos a 150 m2. Con esto, permitiremos que se desarrollen proyectos más pequeños como condominios de un número más acotado de viviendas o la recuperación de edificios patrimoniales para su subdivisión y venta o arriendo de unidades.

El Plan Regulador entrega normas sobre edificación y uso de suelo de las comunas

Otras modificaciones

Por otro lado, Gysling se refiere a los cambios solicitados por el Minvu y la Contraloría. Dentro de las modificaciones más de forma, están una serie de normativas que se encuentran en el PRC, pero que no deberían estar, porque están contenidas en otras legislaciones. Esto hace que sea letra muerta y que se encuentren tácitamente derogadas. Por ejemplo, la exigencia de evaluación arqueológica está en la Ley de Monumentos Nacionales y no corresponde que esté en el PRC (...) o la de exigir jardines en edificios que no es una norma urbanística dentro de las reguladas por el plan.

Gysling agrega que se busca eliminar la existencia de alturas mínimas, y se está incluyendo el detalle de actividades productivas prohibidas en ciertos sectores, ya que, si bien no se pueden desarrollar, Contraloría pidió que fueran detalladas. Además, se están corrigiendo algunos edificios que cuenten con protección como Monumento Nacional y como inmueble de Conservación Histórica. Como no pueden tener ambas, se está quitando del PRC el segundo.

Fuente: www.hoyxhoy.cl