Asambleas

Las asambleas de copropietarios son la máxima autoridad sobre la gestión de su condominio. 

Tratándose de la primera asamblea, ésta será presidida por el Administrador, si lo hubiere, o por el copropietario asistente que designe la asamblea mediante sorteo. Además, en esta sesión deberá designar un Comité de Administración, compuesto a lo menos por 3 personas. Este comité, a través de su presidente, o si éste no lo hiciere, el administrador, deberá citar a asamblea a todos los copropietarios o apoderados, personalmente o mediante carta certificada dirigida al domicilio registrado para estos efectos en la oficina de la administración, con una anticipación mínima de 5 días y que no exceda los 15.

El administrador no podrá representar a ningún copropietario en la asamblea respectiva y éstas deberán celebrarse en el condominio mismo.

Las sesiones podrán ser de 2 tipos: ordinarias y extraordinarias.

Ordinarias

• Celebradas al menos 1 vez al año.
• La administración deberá dar cuenta documentada de su gestión.
• Podrá tratarse cualquier otro asunto relacionado con los intereses de los copropietarios.
• En estas asambleas, entre la primera y segunda citación deberá mediar un lapso de tiempo no inferior a 1/2 hora ni superior a 6.
• Se constituirán en primera citación con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos el 60% de los derechos del condominio. En segunda citación, con los copropietarios que concurran.
• Se adoptarán los acuerdos respectivos por la mayoría absoluta de los asistentes.

Extraordinarias

• Tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio.
• O a petición del comité de administración.
• O a petición de los copropietarios que represente (a lo menos un 15% de los intereses del condominio).
• En estas asambleas, entre la primera y la segunda citación deberá mediar un lapso de tiempo no inferior a 5 días ni superior a 15.
• Sólo podrán tratarse los temas incluidos en dicha citación, tales como:

1. Modificación del reglamento de copropiedad.
2. Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común, o la construcción de gravámenes sobre ellos.
3. Reconstrucción o demolición del condominio.
4. Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.
5. Delegación de facultades al Comité de Administración.
6. Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración.
7. Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un periodo de 12 meses, el equivalente a 6 cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
8. Administración conjunta de 2 o más condominios de conformidad al artículo 26, y establecimiento de subadministraciones en un mismo condominio.
9. Programas de autofinanciamiento de los condominios, y asociaciones con terceros para estos efectos.
10. Cambio de destino de las unidades del condominio.
11. Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios, u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio común.
12. Obras de alteración o ampliaciones del condominio o sus unidades.
13. Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.

• No se requerirá sesión extraordinaria de asamblea respecto de las materias comprendidas en los números 10, 11, 12 y 13, cuando el reglamento de copropiedad establezca normas que las regulen y se trate de obras que no involucren modificaciones en los derechos en el condominio.
• Se constituirán en primera citación con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos el 80% de los derechos del condominio. En segunda citación, con la asistencia que representen, a lo menos el 60% de los derechos del condominio.
• Se adoptarán los acuerdos respectivos por el voto favorable del 75% de los derechos asistentes.
• Para tratar las materias señaladas en los números 1 a 5 (antes mencionadas), requerirán para constituirse, tanto en primera como en segunda citación, la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el 80% de los derechos en el condominio, y los acuerdos de adoptarán con el voto favorable de los asistentes que representen, a lo menos, el 75% de los derechos en el condominio.
• Para tratar modificaciones al reglamento de copropiedad, que incidan en la alteración del porcentaje de los derechos de los copropietarios sobre los bienes de dominio común, requerirán para constituirse la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el 90% de los derechos en el condominio, y los acuerdos se adoptarán con el voto favorable de los asistentes que representen, a lo menos, el 85% de los derechos en el condominio.

Quórum

• Si no se reunieren los quórums necesarios para sesionar o para adoptar acuerdos, el administrador o cualquier copropietario podrá ocurrir al juez conforme a lo previsto en el artículo 33, (Procedimiento establecido en la ley N°18287).

Asistencia

• Todo copropietario estará obligado a asistir a las asambleas respectivas, sea personal o debidamente representado, según se establezca en el reglamento de copropiedad. Si el copropietario no hiciere uso del derecho de designar apoderado o, habiéndolo designado, éste no asistiere, para este efecto se entenderá que acepta que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad, siempre que en el respectivo contrato así lo hubiere establecido.
• Sólo los copropietarios hábiles podrán optar a cargar de representación de la comunidad y concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten, salvo para aquellas materias respecto de las cuales la presente ley exige unanimidad.
• La calidad de copropietario hábil se acreditará mediante certificado expedido por el administrador o por quien haga sus veces.

Acuerdos

• Los acuerdos adoptados con las mayorías exigidas en la ley o en el reglamento de copropiedad, obligan a todos los copropietarios, sea que hayan asistido o no a la sesión respectiva y aún cuando no hayan concurrido con su voto favorable a su adopción. La asamblea representa legalmente a todos los copropietarios y está facultada para dar cumplimiento a dichos acuerdos a través del Comité de Administración o de los copropietarios designados por la propia asamblea para estos efectos.
• De los acuerdos de la asamblea se dejará constancia en un libro de actas foliado.
• Las actas deberán ser firmadas por todos los miembros del Comité de Administración, o por los copropietarios que la asamblea designe y quedarán bajo custodia del Presidente del Comité de Administración. La infracción a esta obligación será sancionada con multa de 1 a 3 UTM la que se duplicará en caso de reincidencia. 

Cabe mencionar

• El Comité de Administración durará en sus funciones el periodo que le fije la asamblea, el que no podrá exceder los 3 años, sin perjuicio de poder ser reelegido indefinidamente, y será presidido por el miembro que designe la asamblea, o en subsidio, el propio Comité.
• Todo condominio será administrado, con las facultades que disponga el reglamento de copropiedad respectivo, por la persona natural o jurídica designada por la asamblea de copropietarios, y a falta de designación, actuará como administrador el Presidente del Comité de Administración.
• El nombramiento del administrador, en su caso, deberá constar en la respectiva acta de la asamblea en que se adoptó el acuerdo pertinente, reducida a escritura pública por la persona expresamente facultada para ello en la misma acta o, si no se expresare, por cualquiera de los miembros del Comité de Administración. Copia autorizada de esta escritura deberá mantenerse en el archivo de documentos del condominio.
• El administrador, si lo hubiere, no podrá integrar el Comité de Administración y se mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la misma.
• La copia del acta de la asamblea válidamente celebrada, autoriza por el Comité de Administración, o en su defecto por el administrador, en que se acuerden los gastos comunes, tendrá mérito ejecutivo para el cobro de los mismos. Igual mérito tendrán los avisos de cobro de dichos gastos comunes, extendidos en conformidad al acta, siempre que se encuentren firmados por el administrador.
• Una vez enajenado el 75% de las unidades que formen parte de un condominio nuevo, el Administrador deberá convocar a asamblea extraordinaria, la que se pronunciará sobre la mantención, modificación o sustitución del reglamento a que se refiere el artículo precedente.

fuente: www.bcn.cl

Temporada de Piscinas

Ya han llegado y para quedarse las altas temperaturas, lo que trae consigo el inicio de la temporada de piscinas.

Más y más edificios y condominios cuentan con ellas para el uso y disfrute por parte de sus residentes, por lo que cabe mencionar y destacar, que el Ministerio de Salud publicó ya varios años atrás (2003) el Decreto 209, con título "Aprueba Reglamento de Piscinas de Uso Público", el cual deja claramente establecidas las exigencias para el correcto funcionamiento de las mismas, incluyendo su apertura y posterior mantenimiento luego de la autorización.

El reglamento contempla varios artículos, y los que involucran a los edificios y condominios se detallarán a continuación (resumidos):

• Disposiciones Generales
• El presente reglamento se aplicará a toda piscina de uso público, sea ella de uso público general o restringido.
• Piscinas de uso público restringido: son aquellas destinadas al uso exclusivo de un grupo reducido de personas. Son éstas las piscinas de hoteles, moteles, gimnasios, establecimientos educaciones, instituciones, condominios, etc.

• De la Autorización
• La apertura y puesta en marcha de las piscinas, requiere de autorización de funcionamiento emitida por el Servicio de Salud competente.
• Ésta autorización debe ser exhibida al representante del Servicio de Salud cada vez que se solicite.
• Para la efectiva fiscalización sanitaria, las piscinas de temporada deberán hacer llegar al Servicio de Salud competente previo al inicio de cada nuevo período, la siguiente información:
• Identificación del Administrador responsable.
• Identificación del salvavidas. (Si aplica).
• Identificación del personal de primeros auxilios y sus estudios correspondientes.
• Horario de funcionamiento.
• Inicio y término de la temporada.
• Libro de Registro foliado, correspondiente al período de funcionamiento inmediatamente anterior.
• Libro de Registro foliado, para la nueva temporada, el que deberá ser timbrado por la autoridad sanitaria.
• El administrador de un establecimiento de piscinas de uno público general o restringido, será el responsable ante en Servicio de Salud del cumplimiento de las normas contenidas en el presente reglamento.

• De la Calidad del Agua
• Para la alimentación de las piletas, deberá usarse agua potable obtenida directamente de un abasto público, siempre que sea posible.
• El agua de la pileta deberá cumplir estrictos parámetros de calidad.
• La transparencia del agua de toda pileta debe ser tal que permita ver claramente un disco negro de 15 cm. de diámetro colocado sobre un fondo claro 1,4 m. de agua mirando desde un ángulo de 45° aproximadamente desde la altura de los ojos de una persona de estatura media, situada al borde de la pileta.
• El pH del agua de una pileta deberá en todo momento estar comprendido entre 7,2 y 8,2.
• El administrador deberá solucionar a la brevedad cualquier situación que altere las normas de higiene y seguridad de la piscina, definidas en este reglamento. De no ser posible la solución inmediata, deberá cerrarse la piscina al uso público.
• La toma de muestras y exámenes bacteriológicos del agua de las piletas serán efectuados por los Servicios de Salud durante el periodo de funcionamiento de la piscina.
• En toda piscina de uso público o restringido, se deberá contar con un equipo en buen estado que permita la determinación de la concentración del desinfectante en el agua y del pH.
• La colimetría deberá demostrar ausencia permanente de coliformes fecales.
• Estas mediciones deberán quedar consignadas en el Libro de Registro.

• Condiciones Sanitarias Generales
• Queda prohibida la venta ambulante de cualquier producto comestible dentro del recinto de la piscina, como asimismo el consumo de alimentos o bebidas en la franja reservada para circulación de los bañistas o dentro de la pileta.

• Condiciones de Seguridad
• Las piletas deberán tener marcas indicadoras en ambos lados claramente visibles para los bañistas desde fuera y dentro de la pileta. Estas marcas indicarán:
• La profundidad mínima.
• El punto en que se sobrepasa la profundidad de 1,20 m.
• La profundidad máxima de la pileta.
• Los puntos en que existan cambios bruscos de pendiente.
• En las piscinas de uso público general o restringido, destinadas exclusivamente a la recreación, no podrá haber trampolines.
• Las piscinas que cuenten con toboganes, deberán informar a través de carteles u otro medio apropiado, las restricciones de los mismos.
• Aquellas piscinas que por su ubicación, diseño y horario de funcionamiento no cuenten con luz natural suficiente, deberán disponer de un sistema completo de iluminación artificial, además de iluminación de emergencia.
• Las piscinas que soliciten autorización para funcionar fuera de la temporada de primavera y verano, deberán contar con un sistema de calefacción del ambiente y de acondicionamiento del agua. 
• Toda piscina con sistema de calefacción del agua, deberá contar con instalaciones de duchas de agua fría y caliente.
• En toda piscina deberá existir un teléfono en las cercanías de la administración y en un lugar visible una lista con los números telefónicos de urgencia.
• Los casos de accidentes graves deberán ser notificados a las autoridades sanitarias locales antes de 24 horas.
• Las piscinas de uso público restringido no requieren contar para su uso exclusivo con camarines, servicios higiénicos, duchas, guardarropa y sala de primeros auxilios.
• Las piscinas de uso público restringido, ubicadas en condominios quedarán eximidas de la obligación de contar con personal para la vigilancia y salvamento de bañistas, siempre que cuenten con un reglamento interno de higiene y seguridad en él se incluyan medias de prevención de accidentes por inmersión y se señalen las condiciones de seguridad que se aplican para su funcionamiento.
• Todas las piscinas deberán contar con una bodega exclusiva para el almacenaje de los productos químicos que se utilicen en el proceso de limpieza, mantención y desinfección de la pileta.

• De los Usuarios
• No podrán ingresar a las piscinas las personas que porten parches o vendajes de cualquier tipo o afecciones de la piel, de las mucosas o de las vías respiratorias como asimismo quienes estén bajo el efecto de alcohol o drogas.
• Los bañistas deberán tomar una ducha antes de ingresar a la piscina.
• Queda prohibido escupir, sonarse la nariz o contaminar de alguna otra forma el agua de la pileta, como asimismo consumir bebidas, alimentos o masticar chicle dentro de ésta.
• La administración deberá difundir, a través de carteles u otro medio apropiado, aquellas disposiciones contenidas en este reglamento.

• De los períodos en que las Piletas se encuentran fuera de Funcionamiento
• Cada vez que una pileta esté fuera de uso, ya sea en forma transitoria o permanente, se deberá impedir el paso del público tanto en la pileta misma como el área reservada para la circulación de bañistas.
• Fuera de la temporada de funcionamiento, toda pileta deberá permanecer sin agua y con las vías de desagüe abiertas.
• La aplicación de cualquier compuesto deberá ser efectuada por personal debidamente autorizado por el Servicio de Salud.

• De la Inspección
• El Servicio de Salud en cuya jurisdicción territorial esté ubicada la piscina, deberá inspeccionar y fiscalizar el cumplimiento de las disposiciones del presente reglamento y para cuyo efecto su personal tendrá acceso a todas sus dependencias.
• La inspección de una piscina no podrá significar interrupción de su normal funcionamiento.
• En las visitas inspectivas deberá presentarse el Libro de Registro de funcionamiento visado por el Servicio de Salud.
• Sin perjuicio de los análisis que efectúe la propia administración, corresponderá al Servicio de Salud la toma de muestras y el análisis bacteriológico y químico del agua.
• Cada vez que se obtenga un resultado deficiente, se instruirá el correspondiente sumario sanitario.

Fuente: www.bcn.cl

Fecha límite para comprar una vivienda Sin IVA

La reforma tributaria estableció la aplicación del IVA del 19% a la venta habitual de viviendas, a lo que se suma el aumento al impuesto de timbres y estampillas y la restricción de algunas facilidades tributarias para las constructoras, que varían según el valor de la vivienda.

¿Cuánto subirá?

"Se estima que los precios deberían tender a aumentar entre un 6% y, en el peor de los casos, un 12%", dice Teodosio Cayo, gerente general de la consultora Arenas $amp; Cayo.

Adolfo Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, explica el punto: "Los impactos van por el rango de precios, porque dependen del juego de los 2 IVAs que inciden en el precio. Va desde el 5% hasta el 11 o 12%", dice.

Cayo, sin embargo, contextualiza con lo que ocurre hoy en el mercado: "Hemos visto que los precios siguen en alza, lo cual podría significar que, iniciada la aplicación de la reforma, no se vean cambios sustanciales de precio". Como sea, estas alzas no corren para quienes compran con subsidio, ya que dichas viviendas quedan exentas.

Pero, ¿hasta cuándo se puede comprar barato? Domínguez explica: "Todas las viviendas con permiso de edificación al 31 de diciembre de 2015, se pueden vender SIN IVA hasta el 31 de diciembre de 2016. Además, se venden sin ese gravamen todas las adquiridas con promesa de compraventa autorizada ante notario antes del 31 de diciembre de 2015, cualquiera sea la fecha en que se compre después".

Esta segunda opción, requiere sin embargo de una aclaración del SII en su aplicación. Según Domínguez: "Esta segunda norma no se ha reglamentado, porque no ha salido la circular del SII que debiera estar al 30 de junio de este año y que precisaría su aplicación, ya que es bastante genérica. En cuanto a las ventas en "verde" no hay problema, porque se supone que la obra se está construyendo y tiene permiso de edificación. En el caso de las en "blanco", en cambio, se supone que no tienen inicio de obra y ahí sí el SII podría reglamentar algo. Por ejemplo, acotar los plazos, para que no se produzcan situaciones como que se tenga una promesa de compraventa al 31 de diciembre del 2015 y una entrega de vivienda para el 2020".

Timbres y estampillas

La reforma también determinó un alza en el impuesto de timbres y estampillas que se pagan al tomar los créditos. "La normativa determinó que, a partir del 1 de enero de 2016, dicho impuesto se incremente desde el 0,033% mensual actual, con un nivel máximo de 0,4% anual, a un 0,066% mensual con un tope de 0,8%, con la excepción de los créditos hipotecarios para viviendas DFL2", explica Teodosio Cayo.

Reducción progresiva

Otro cambio tributario que incide en el valor de las viviendas es el crédito especial de IVA a la construcción, que significaba una rebaja parcial del pago de dicho impuesto en la compra de materiales por parte de las constructoras. Dicho monto era para viviendas de 4500 UF hacia abajo, pero la reforma lo redujo a las de 4000 UF para el 2015, 3000 UF en 2016 y 2000 UF en 2017. Las viviendas sobre esos valores, no tendrán ese beneficio, que supuestamente incide en el precio final a favor del comprador.

Fuente: http://www.construhub.cl/

Los expertos inmobiliarios chilenos están equivocados

Cometieron el mismo error el año 2015 y lo harán nuevamente en el periodo 2016-17.

El 2014, los analistas del mercado inmobiliario proyectaron que las ventas de viviendas para el año 2015 serían bajas. En rigor, estimaron que se mantendría con sesgo a la baja la tendencia del 2014, año en que se vendieron alrededor de 33000 unidades sólo en el gran Santiago, pero la verdad fue otra.

Durante el 2015, las unidades vendidas aumentaron considerablemente en relación a su año anterior, y para el período 2016-17, se espera exactamente lo mismo.

En 2014-15 en este sector, ambos años el crecimiento de la economía fue demasiado bajo:1,9% de crecimiento para el año 2014 y 2,1% para el 2015.

Entonces erraron en sus pronósticos, porque las ventas se mantuvieron altas. Esto lo podemos apreciar y revisar en el cuadro donde que clara la tendencia alcista que experimentaron las ventas de viviendas en los últimos 8 años sólo en el gran Santiago.

Como se observa, las viviendas han experimentado un crecimiento del 65% en el período observado. Entonces, ¿Por qué ha sucedido esto a pesar de la desaceleración experimentada en la economía?

Entre los factores existentes, se destacan 3:

- Mayor poder adquisitivo por parte de las personas.

- Acceso al crédito.

- Disponibilidad de terrenos.

En el primer factor, la economía chilena ha experimentado un crecimiento exponencial los últimos 25 años, donde se redujo a la línea de la pobreza desde un 38% a un 6,5, lo que ha impactado en los ingresos de los chilenos, trayendo mejoras en salud y educación, lo que ha permitido que la calidad de vida mejore considerablemente.

Esto se traduce en mejores oportunidades en desarrollo laboral y emprendimiento para los chilenos.

Por este mismo factor, el acceso al crédito es más factible para todas las personas, porque con un sueldo mayor, las entidades financieras están dispuestas a otorgarles créditos.

El último factor está ligado con la disponibilidad de terrenos para la construcción. Santiago es una ciudad que año a año atrae más personas por motivos laborales y estudiantiles. Esto influye a que cada vez se construyan más viviendas para satisfacer esta demanda.

Estos factores continuarán impulsando el sector inmobiliario en el 2016, y a pesar del pesimismo de los expertos para el 2016-17, donde pronosticaban una fuerte desaceleración en las ventas para el sector, la realidad es bastante lejana a eso.

Este es un año normal con tendencia alcista en las ventas, porque los factores antes descritos se mantienen con fuerza.

Además, en Santiago se aprobará un nuevo plan regulador llamado PRMS 100, el que aumentará el área urbanizable en aproximadamente 10200 hectáreas, ampliando el espacio para nuevas construcciones.

Fuente: cl.igdigital.com

Desarrollo y dinámica de la población en el siglo XX

En la primera mitad del siglo XX, el ritmo de incremento de la población chilena fue lento, aunque siempre en ascenso. A inicios del siglo, la población alcanzaba cifras superiores a los 3 millones de habitantes. El censo de 1907 registró a 3231022 de personas, mientras que, a inicios de la década de los cuarenta, la población chilena superaba los 5 millones de habitantes. 

El bajo crecimiento poblacional se debía principalmente a las elevadas tasas de mortalidad que afectaban a la población, especialmente a los niños menores de 1 año; la muerte temprana era muy común en este período.

A mediados de siglo esta situación cambió, observándose un fenómeno de aceleración del crecimiento de la población chilena; el censo de 1952 registró a 5932995 personas y en la década de los sesenta la población ya había superado los siete millones. Durante este decenio (1950-1960), se registró el más alto crecimiento, en la cual la tasa de crecimiento intercensal alcanzó el 2,7%. Esto se debió a la persistencia de niveles relativamente elevados de natalidad y de la rápida declinación de la mortalidad. Con todo, en las siguientes décadas, se observa una tendencia contraria, pues la fecundidad (promedio de hijos/mujer) baja bruscamente, provocando la caída de la tasa de crecimiento, que se redujo al 1,7% en los años 60 y 80.

En las últimas décadas del siglo XX, esta tendencia se acentuó aún más. La población en términos absolutos creció, el censo de 1992 contabiliza a 13348401 chilenos y en el censo de 2002 el total de población supera los 15 millones. Sin embargo, el ritmo de crecimiento demográfico sigue disminuyendo y en el último período intercensal (1992-2002) se registra una de las tasas de crecimiento media anual (1,2%) más bajas del siglo. 

Fuente: www.memoriachilena.cl